Förhandsavtal i bostadsrättsföreningar

I denna artikel kommer jag att belysa några frågeställningar kring förhandsavtal som aktualiserats och flitigt diskuterats och som även är föremål för prövning i domstolar. Artikeln utgör inte någon uttömmande redogörelse för förarbeten, doktrin och rättspraxis och heller inte någon fullständig redovisning av bestämmelserna kring förhandsavtal.

Reglering av förhandsavtal

Förhandsavtal är en lagreglerad avtalsform där föreningen och den blivande bostadsrättshavaren avtalar om framtida förvärv av en bostadsrättslägenhet. Regleringen återfinns i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:614) (BrL). Förhandsavtalet är bindande för både föreningen och förhandstecknaren. Föreningen är skyldig att bevilja förhandstecknaren medlemskap i föreningen samt upplåta lägenheten till denne och förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (5:1 BrL). Ett syfte med förhandsavtal vid nyproduktion torde enligt lagkommentaren (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, Zeteo 8/6 2017, Inledning, 5 kap. 01) för föreningens del vara att på ett tidigt stadium binda upp bostadssökande och genom förskott erhålla kapital för produktionen. Köparna kan genom förhandsavtal säkerställa att de får köpa en viss lägenhet och även i förekommande fall göra önskade tillval avseende inredning och utformning av den egna lägenheten.

Formkraven för förhandsavtalen är några få, men inte okomplicerade, har det visat sig. I 5:3 BrL anges att förhandsavtal ska upprättas skriftligen. Avtalet ska ange: parternas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelse, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott. Något krav på undertecknande finns inte. De beräknade avgifterna ska grundas på en kostnadskalkyl som styrelsen upprättar och som granskas av två intygsgivare. Kostnadskalkylen ska vara försedd med intyg från dessa intygsgivare och såväl kostnadskalkylen som intyget ska av styrelsen hållas tillgängligt för förhandstecknarna innan förhandsavtalet ingås. Någon registrering av kostnadskalkylen sker inte. Ett förhandsavtal som inte uppfyller de krav som ställs i 5:3 BrL är ogiltigt.

Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make, registrerade partner eller sambo i sitt ställe. Förhandstecknaren får inte heller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Dessa begränsningar infördes för att motverka handel med förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 97 f.).

Förhandstecknaren har i vissa fall rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet (5:8 BrL):

–  om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttning,

–  om upplåtelse genom försummelse från föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse, samt

–  om de beräknade avgifterna är väsentligt högre vid upplåtelsen än vad som angavs i förhandsavtalet och viss i lagen angiven uppsägningstid iakttas.

I 5:9 BrL finns bestämmelserna om rätt till ersättning när ett förhandsavtal upphör att gälla. Det ska i detta sammanhang också tilläggas att allmänna avtalsrättsliga grundsatser anses gälla i fråga om förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 91).

Historisk tillbakablick

Den första bostadsrättslagen kom 1930 och många bestämmelser i dagens lagstiftning härrör från 1930 års lag. Ursprungligen fanns inga regler om förhandsavtal. Senare infördes vissa möjligheter att ingå förhandsavtal, men det var kopplat till särskilda bestämmelser om kostnadskontroll, och efter 1968 var tecknande av förhandsavtal kopplat till en provisorisk lag: förskottslagen. Bestämmelserna innehöll regler om tillstånd och senare även krav på betryggande garantier.

I 1971 års lag valde lagstiftaren att upphäva rätten för bostadsrättsföreningar att träffa förhandsavtal och uppbära förskott. Även om departementschefen anförde vissa fördelar med det tidigare systemet ansågs nackdelarna väga tyngre. Det främsta skälet till beslutet att förbjuda förhandsavtal var att de bostadssökande inte antogs till medlemmar i föreningen förrän i samband med upplåtelse av bostadsrätt, vilket innebar att de bostadssökande som tecknat förhandsavtal inte fick delta och fatta beslut på föreningsstämma och inte heller fick samma insyn i förvaltningen av föreningens angelägenheter som en medlem i föreningen har. Detta ansågs enligt departementschefen som särskilt otillfredsställande med anledning av att förhandstecknarna i princip band sig för obegränsad tid samt att de ofta investerat ett betydande kapital i bostadsrättsföreningen (prop. 1971:12 s. 80 f.). Med hänsyn till att föreningar måste ges möjlighet att på ett tidigt stadium i byggprocessen ha möjlighet att binda intressenter till projektet samt att det, vad gäller lokaler, inte förelåg samma skyddsbehov som för bostadslägenheter, behölls möjligheten att träffa avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt till lokal (prop.1971:12 s. 82).

Så kom reglerna att se ut under närmare elva år innan förbudet mjukades upp något år 1982. Då infördes bestämmelser om att en bostadsrättsförening, som bildats i syfte att förvärva en hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, tilläts att i stadgarna ta in en bestämmelse som föreskrev skyldighet för de hyresgäster som hade biträtt föreningens beslut att förvärva fastigheten, att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Föreningen åtog sig å sin sida att upplåta bostadsrätt till lägenheten till hyresgästen (prop. 1990/91:92 s. 84).

I utredningen till 1991 års bostadsrättslag anfördes att det blivit alltmer vanligt att den enskilde bostadsintressenten önskade sätta en personlig prägel på den bostadsrättslägenhet som han eller hon avsåg att förvärva genom att själv välja exempelvis tapeter, vitvaror, skåpluckor med mera, så kallat tillval. Med anledning av att dessa önskemål om tillval behövde framställas före inflyttningen och normalt sett redan innan den ekonomiska planen var färdigställd och bostadsrätt därför inte kunde upplåtas, blev det allt vanligare att avtal om tillval träffades. Detta förfarande förutsatte att en specifik lägenhet reserverades åt den bostadssökande som gjort önskemål om tillval. Ett sådant avtal förutsatte att samma lägenhet senare även kom att upplåtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Då förhandsavtal dock fortfarande var förbjudna framstod rättsverkningarna av dessa avtal som osäkra. Vid denna tidpunkt förekom det även att det vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt upprättades teckningslistor och så kallade reservationsavtal, avtal som även dessa stod i strid mot förbudet mot förhandsavtal. Till följd av osäkerheten kring innebörden i dessa avtal och då konsumentaspekterna ansågs behöva beaktas något ytterligare återinfördes i samband med 1991 års bostadsrättslag möjligheten för bostadsrättsföreningar och bostadsintressenter att ingå förhandsavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt. Utredningen diskuterade även en alternativ lösning innebärande att vid nyproduktion behålla det tidigare systemet, med den justeringen att byggföretaget i stället låter upprätta den ekonomiska planen på ett tidigare stadium och därmed möjliggör en tidigare upplåtelse (SOU 1988:14 s. 123). Detta förslag ansåg departementschefen dock innebära att de registrerade ekonomiska planernas kvaliteter skulle urholkas (prop. 1990/91:92 s. 84 ff.) och lagstiftaren förordade återinförande av förhandsavtalen.

Två utredningar sedan 1991 års lag trädde i kraft

Förhandsavtalen var föremål för överväganden i betänkandet Olika bostadsrättsfrågor (SOU 2000:2). Utredningen skulle i den nu aktuella delen utvärdera regelverket som syftade till att förhindra ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt. Utredningens förslag var att systemet med förhandsavtal skulle behållas. Utredaren konstaterade att bakgrunden till att förhandsavtal tilläts 1991 var att det tidigare var vanligt med tillval och att detta behövde ordnas tidigt, vilket ledde till olika typer av avtal där man försökte binda upp spekulanterna, och att rättsverkningarna av dessa avtal var osäkra. Utredaren konstaterade att regelsystemet medförde att förfarandet med förhandsavtal kringgärdades av ett regelverk som var tänkt som ett skydd och att det stod klart att den som skrivit på ett förhandsavtal enligt huvudregeln var bunden av avtalet. Även om tillvalen var ett tungt skäl för att regleringen om förhandsavtal infördes, konstaterade utredningen att det framförts behov av att ha en klar uppfattning om efterfrågan. Utredningen konstaterade att det alltjämt fanns legitima skäl för att binda spekulanter i förhand (SOU 2000:2 s. 95). I propositionen 2002/03:12 s. 34 anslöt sig departementschefen till utredningens beskrivning av behovet av förhandsavtal för såväl tillval som för att få en klar uppfattning om efterfrågan på lägenheter och att det således fanns legitima skäl för att binda spekulanter i förväg. Det var enligt departementschefen av särskilt stor vikt att den blivande bostadsrättshavaren erbjöds ett tillräckligt gott skydd redan på detta tidiga stadium och att kostnadskalkylen fyllde en viktig funktion för detta ändamål. Några ändringar i förhållande till 1991 års lagtext gjordes inte förutom avseende kostnadskalkylerna.

I betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) anfördes att konsumentskyddet på bostadsmarknaden de senaste åren har kommit att ifrågasättas bland annat vad avser förhandstecknarens möjlighet att bedöma vilka risker som är förknippade med ett förvärv av bostadsrätt. Ett problem vad gäller förhandsavtal ansågs vara att förhandstecknarna inte har insyn i styrelsens verksamhet förrän upplåtelse sker och att tidsperioden från tecknande av förhandsavtal till tecknande av upplåtelseavtal oftast är lång. Mot bakgrund av detta föreslog utredningen att bostadsrättsföreningen skulle åläggas en informationsskyldighet gentemot förhandstecknarna vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller av vad parterna annars kommit överens om. Utredningen föreslog även en uttrycklig bestämmelse i bostadsrättslagen om att förhandstecknarna skulle kunna frånträda förhandsavtalet om förutsättningarna som en förhandstecknare utgått från när han eller hon tecknade förhandsavtalet väsentligen brast, men poängterade att förhandstecknare redan med den nuvarande lagstiftningen borde kunna frånträda ett förhandsavtal av dessa skäl med hänvisning till allmänna rättsgrundsatser. Enligt utredningens förslag skulle ikraftträdande av de nya bestämmelserna ha skett per den 1 januari 2019. Utredningen har dock inte lett till ändringar i bostadsrättslagen.

Några frågeställningar

Tidpunkt för upplåtelse

Ett av formkraven i 5:3 BrL är angivande av beräknad tidpunkt för upplåtelse, det vill säga när upplåtelseavtal ska ingås. Innan upplåtelseavtal tecknas ska förhandstecknaren beviljas medlemskap i föreningen. I upplåtelseavtalet regleras betalningen för bostadsrätten: insats och eventuell upplåtelseavgift samt årsavgift. Vanligtvis betalas en mindre del av insatsen och upplåtelseavgiften när upplåtelseavtalet ingås och merparten innan tillträde ska ske.

Det har diskuterats och skrivits mycket om detta formkrav och vad det innebär. När nuvarande bestämmelser infördes 1991 fördes inga särskilda resonemang om hur den beräknade tidpunkten skulle uttryckas i förhandsavtalet. Dock konstaterades att uppgiften har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet om föreningen dröjer med att upplåta bostadsrätten (prop. 1990/91:92 s. 183). I betänkandet som föregick lagstiftningen påtalades i denna del att det i avtalet ska anges bland annat ”den tid” inom vilken bostadsrätten beräknas kunna upplåtas (SOU 1988:14 s. 125).

Stockholms tingsrätt har i dom som meddelades den 7 mars 2019 (T 5260-18) prövat om ”Preliminär tid för upplåtelse” som angetts till ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”, uppfyller formkravet. Tingsrätten konstaterar att förarbetena inte ger något klart svar på frågan vad som är en beräknad tidpunkt. I såväl betänkandet (SOU 1988:14 s. 125) som i propositionen (1990/91:92 s. 85) används både begreppet ”beräknad tidpunkt” som ”beräknad tid”. Av förarbetena kan dock utläsas att uppgiften om beräknad tidpunkt för upplåtelse har betydelse för förhandstecknarens möjlighet att säga upp avtalet vid dröjsmål med upplåtelsen. Vid jämförelse av praxis avseende andra lagstadgade formkrav drar tingsrätten slutsatsen att formkravets ändamål får tillmätas stor vikt vid tolkningen.

Ordalydelsen i bestämmelsen är enligt tingsrätten, med hänvisning till NJA 2016 s. 3, det viktigaste tolkningsdatumet vid fastställandet av en lagregels innebörd, men lagregler måste också tolkas i ljuset av ett flertal andra förhållanden såsom syftet med lagstiftningen, som kan framgå av förarbeten, praxis och doktrin. Ett av syftena med den aktuella bestämmelsen är enligt tingsrätten att fastställa startpunkten för dröjsmålsbedömningen enligt 5:8 p. 2 BrL.  Det syftet förfelas inte genom en extensiv tolkning som innebär att ”beräknad tid för upplåtelsen” kan utgöra ett längre tidsintervall, dröjsmålsbedömningen låter sig ändå göras. Tingsrätten gör också överväganden avseende skälighetsbedömningen av villkoren samt den språkliga tolkningen av formkravet och den kontext i vilken förhandsavtalet förekommer och kommer fram till att förhandsavtalet inte är ogiltigt på grund av att beräknad tidpunkt för upplåtelse angetts till ett längre tidsintervall. Tingsrätten konstaterar vidare att förhandsavtalet inte heller är ogiltigt på den grunden att tidpunkten för upplåtelse angivits vara ”preliminär”. Domen har överklagats till hovrätten, och med hänsyn till det stora antalet tvister som finns i tingsrätterna och avsaknad av rättspraxis är det sannolikt att prövningstillstånd beviljas.

I en annan dom från Stockholms tingsrätt, T 1646-18 meddelad den 21 maj 2019, konstaterar tingsrätten att det redan av lagbestämmelsens ordalydelse följer en viss mån av preliminär och uppskattad tidpunkt. Ordalydelsen och blandningen av begreppen tid och tidpunkt talar enligt tingsrätten i viss mån för att formkravet inte måste förstås som ett krav på ett exakt datum för upplåtelsen. Tingsrätten påpekar att bestämmelserna om förhandsavtal till viss del har karaktären av en konsumentskyddslagstiftning, vilket bör beaktas. Tingsrätten anser att lagbestämmelsen inte innebär ett krav på ett exakt datum, men väl krav på en tidsangivelse som är tillräckligt tydlig för att förhandstecknaren ska kunna bedöma om föreningen är i dröjsmål. Formkravet bör dock också ses utifrån bakgrunden att förhandsavtal träffas i ett relativt tidigt skede när byggnaden inte är färdigställd. I det aktuella fallet fanns ett startdatum för upplåtelsen och tingsrätten ansåg att det är en tillräckligt preciserad beräknad tidpunkt och att formkraven var uppfyllda. Målet avgjordes av tre domare med en skiljaktig mening. Den skiljaktiga rådmannen ansåg att tidsangivelsen, med alternativa startpunkter och helt oviss slutpunkt, inte svarar mot formkraven för förhandsavtal och att avtalet därför är ogiltigt. När denna artikel skrivs har domen ännu inte överklagats.

Solna tingsrätt har i mål T 6973-18, där dom meddelades den 27 maj 2019, funnit att angivandet av ett kvartal som beräknad tidpunkt för upplåtelsen inte innebär att avtalet ingåtts i strid med formkraven i 5:3 BrL.

Har upplåtelse skett inom skälig tid?

En förhandstecknare har, som tidigare angivits, i vissa i bostadsrättslagen särskilt angivna situationer rätt att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet. Det har i några avgöranden prövats hur domstolen tolkar bestämmelsen i 5:8 p. 2 BrL att upplåtelse genom försummelse inte skett inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelse.

Stockholms tingsrätt har i T 5260-18 i sin prövning av formkraven för förhandsavtalet beträffande fastställandet av en startpunkt för dröjsmålsbedömningen enligt 5:8 p. 2 BrL noterat att sista dagen i ett tidsintervall får anses utgöra startpunkt för dröjsmålsbedömningen.

I mål från Nacka tingsrätt, dom meddelad den 29 april 2019, T 3023-18, hade föreningen i förhandsavtalet angivit tidpunkt för upplåtelse till augusti 2017 och tidpunkt för tillträde till januari 2018 samt att blivande medlem skulle informeras om tidpunkt för undertecknande av upplåtelseavtal två månader innan upplåtelse sker och att i upplåtelseavtalet tidpunkt för tillträde/inflyttning kommer  att framgå. Föreningen hade vid flera tillfällen meddelat framflyttning av tidpunkten för ”upplåtelse/tillträde”. Tingsrätten ansåg det inte visat att parterna träffat överenskommelse om annat än det som framgår av förhandsavtalet. Tingsrätten hänvisade i domen till förarbetsuttalanden i prop. 1990/91:92 s. 187 där det anges att uttrycket skälig tid är avsett att tolkas tämligen restriktivt, det vill säga att upplåtelse bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträde, och domstolen kom fram till att föreningen var flera månader försenad med upplåtelsen och i vart fall tio veckor försenad med tillträdet samt att det inte kan anses vara i skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelse i förhandsavtalet.

Det ska noteras att 5:8 p. 2 BrL enbart tar sikte på försenad upplåtelse. Den skrivning i förarbetena som tingsrätten refererar till måste enligt min uppfattning vara en felskrivning. Det finns inget resonemang i övrigt i förarbetena som ger stöd för att lagstiftaren avsåg tillträdet, och lagtexten är i den delen entydig. Någon rätt att frånträda förhandsavtalet med stöd av angiven bestämmelse på grund av försenat tillträde föreligger inte enligt min uppfattning. Även lagkommentaren (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, Zeteo 8/6 2017, 5 kap. 8 §) stödjer den tolkningen där man anger att upplåtelse bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för upplåtelsen.

Även i den tidigare refererade domen från Stockholms tingsrätt, T 1646-18, har tingsrätten prövat frågan om försening av upplåtelse. Tingsrätten hänvisade till samma förarbeten som Nacka tingsrätt och kom fram till att upplåtelse som kommer till stånd inom en månad från den beräknade upplåtelsetidpunkten ska anses ha skett inom skälig tid från denna, särskilt mot bakgrund av att tidpunkten enligt bestämmelsen är beräknad, det vill säga preliminär. I domen från Solna tingsrätt (T 6973-18) ansågs cirka åtta veckors försening vara inom skälig tid räknat från utgången av det i förhandsavtalet angivna kvartal då upplåtelse skulle ha skett.

Stockholms tingsrätt har i ett mål från 2018 (T 1893-18) också prövat frågan om upplåtelse skett inom skälig tid. Den domen har dock efter överklagande och parternas förlikning upphävts och målet har avskrivits (Svea hovrätts beslut 14/2 2019, T 7334-18).

Föreningens försummelse

För att förhandstecknaren ska ha rätt att frånträda förhandsavtal enligt 5:8 p. 2 BrL ska förseningen också ha berott på försummelse från föreningens sida. Kravet på försummelse tillkom på Lagrådets initiativ (prop. 1990/91:92 s. 418). I förarbetena anges endast att orsaken till fördröjningen spelar mindre roll så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv (prop. 1990/91:92 s. 187). Här talar förarbetena och lagtexten enligt min uppfattning mot varandra. Försummelse är ett etablerat begrepp som inte överensstämmer med det som anges i förarbetena, och frågan behöver klarläggas i rättspraxis. Nacka

tingsrätt har i ovan refererad dom (T 3023-18) med hänvisning till anförda förarbetsuttalanden kommit fram till att vad föreningen framfört avseende orsak till förseningen saknade betydelse vid bedömning av försummelse och att föreningen genom försummelse orsakat förseningen med upplåtelsen. Solna tingsrätt förde i mål T 6973-18 ett helt annat resonemang om föreningens försummelse och beaktade i stället bland annat att det hade varit frågan om stora byggprojekt med lång produktionstid.

Tillträde regleras inte i BrL

Upplåtelse av bostadsrätt får bara ske till den som är medlem (1:3 BrL). Med bostadsrätt avses både de befogenheter som en medlem får genom upplåtelsen, att få insyn i föreningen och möjlighet att påverka, samt rätten att nyttja den aktuella lägenheten. Den fråga som uppkommit i samband med förhandsavtal är om beräknad tidpunkt för upplåtelse även innefattar rätten att få tillträde till den aktuella lägenheten vid samma tidpunkt som upplåtelseavtal ingås, det vill säga att lägenheten ska vara inflyttningsklar vid upplåtelsen.

Angivande av tidpunkt för tillträde utgör inte något formkrav för förhandsavtal enligt 5:3 BrL. Det är heller inte något formkrav att ange tidpunkt för tillträde i upplåtelseavtal (4:5 BrL). Det framgår inte av förarbetena varför lagstiftaren valt att inte reglera frågan om tillträde, det vill säga då bostadsrättshavaren får nyckeln till lägenheten och kan förfoga över den. Detta torde för flertalet bostadsköpare vara en mycket mer intressant fråga än tidpunkt för upplåtelse, det vill säga när avtal om upplåtelse ska ingås.

Att tillträde och upplåtelse är olika saker har lagstiftaren klarlagt redan vid tillkomsten av 1930 års lag då departementschefen bland annat anförde: ”Med upplåtelse avses i det överarbetade förslaget själva det avtal, varigenom rätten uppkommer, ej såsom i sakkunnigförslaget tillträdet av lägenheten” (Siljeström och Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 upplagan, 1965, s. 45). Även av lagtexten i 5:8 p. 1 BrL framgår att tillträdet (i lagtexten benämnd ”inflyttning”) och upplåtelse är separata begrepp. Stockholms tingsrätt har i målet T 1646-18 också kommit fram till att det är skillnad på upplåtelse och inflyttning och att upplåtelse förutsätts ske i tiden före inflyttning.

Om parterna i förhandsavtalet avtalat om dag för tillträde, oaktat att det inte är ett formkrav, får eventuella förseningar avseende tillträdet prövas enligt allmänna avtalsrättsliga regler och inte enligt 5:8 BrL.

Avslutande kommentarer

Den lagstiftning som vi tillämpar i dag gällande förhandsavtal har i stort gällt sedan 1991. Regelverket har övervägts i två utredningar med endast marginella ändringar. Vissa frågeställningar som berörs i denna artikel har varit kända bland jurister som arbetar med bostadsrätt och har också påtalats i olika sammanhang, men har inte nått fram till eller beaktats av utredare och lagstiftare. I stället får frågorna nu prövas i domstol. Det vore rimligt att lagstiftaren tog ett helhetsgrepp kring bestämmelserna om nyproduktion av bostadsrätter och då också beaktar behovet av finansiering och de krav bankerna ställer för att finansiera produktionen av nya bostadsrätter. I avvaktan på ny utredning och förhoppningsvis mer stringent lagstiftning får vi i stället invänta ytterligare domstolsavgöranden och förhoppningsvis även några överrättsavgöranden i dessa frågor.

Blanka Kruljac Rolén
Advokat

Blanka Kruljac Rolén är delägare på Advokatbyrån DLA Piper där hon är verksam i fastighetsgruppen och har innan dess arbetat med fastighetsfrågor med specialisering på bostadsrätt och föreningsrätt på bland annat HSB Riksförbund. Hon har deltagit som expert i flera statliga utredningar, bland annat den i artikeln omnämnda utredningen SOU 2000:2.