search bubble news heart bars angle-right angle-up angle-down Twitter Facebook linkedin close clock map-marker calendar
  • Debatt

Vad avses i bostadsrättslagen när en förening konstituerat själva nyttjanderätten bostadsrätt?

Med anledning av den artikel som publicerades i förra utgåvan av Advokaten under ­vinjetten praktisk juridik med rubriken ”Förhandsavtal i bostadsrättsföreningar” har Ingrid Uggla översänt en inlaga till Riksrevisionen med anledning av dess pågående utredning av konsumentskyddet vid nyproduktion av bostadsrätter. Anledningen är att Uggla anser att den publicerade artikeln inte ger en rättvisande bild av gällande rätt.

Till Riksrevisionen

Med anledning av den utredning som pågår angående konsumentskyddet vid köp av nyproducerade bostadsrätter översänds den artikel advokat Blanka Kruljac Rolén har skrivit i tidskriften Advokaten, nr 5 2019, och som finns att tillgå på nätet. Blanka som har lång erfarenhet av bostadsrättsjuridiken är verksam vid en advokatbyrå som bistår ett flertal bostadsutvecklare och företräder bostadsrättsföreningar vid allmän domstol.

Enligt min uppfattning ger denna artikel inte en rättvisande bild av gällande rätt. Jag har dock full respekt för att man kan ha olika uppfattningar i tolkningen av gällande lagstiftning. Det som nu har kommit upp till diskussion är en av de grundläggande frågorna inom bostadsrättsjuridiken, nämligen när en bostadsrättsförening i en skriftlig handling upplåter ett visst objekt, en lägenhet, med bostadsrätt. Med andra ord: Vad avses i bostadsrättslagen (BRL) när en förening konstituerat själva nyttjanderätten bostadsrätt? Varför detta kommit att aktualiseras är att bostadsutvecklarna idag använder sig av att i förhandsavtal skriva in tidpunkten för upplåtelsen och dessutom anger att tillträde till den blivande bostadsrätten ska ske lång tid efter själva upplåtelseavtalets tillkomst. Eller så har man förhandsavtal som enbart anger beräknad tidpunkt för upplåtelsen och därefter i upplåtelseavtalet anger att tillträde ska ske 6–8 månader senare. Man kan onekligen ställa sig frågan: Varför gör man på detta viset? Den frågan bör ställas till bostadsutvecklarna eller dess ombud.

Jag kommer att i anledning av artikeln inrikta mig på endast några få frågor som bör belysas.

Jag börjar med den jag anser vara den viktigaste och grundläggande frågan i bostadsrättslagen.

Tidpunkt för upplåtelse och tillträde

När man läser artikeln får man den uppfattningen att upplåtelse av bostadsrätt och tillträde/inflyttning i den nyttjanderätt som skapats genom upplåtelsehandlingen är två vitt skilda saker och att tillträde inte regleras i BRL. Jag har svårt att hålla med om den beskrivningen. Det har visserligen i artikeln hänvisats till bestämmelsen i 1 kap. 3 § BRL och att det av denna bestämmelse följer en rätt att nyttja den aktuella lägenheten. Har man en rätt att nyttja ett visst utrymme innefattar detta även tillträde. Jag förstår inte att det är två vitt skilda saker.

Termen bostadsrätt enligt BRL definieras som den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Med bostadsrätt avses således sammanfattningen av de befogenheter som en medlem förvärvar genom att en lägenhet upplåts till honom/henne. Dessa utgörs dels av rätten att nyttja lägenheten, dels av de ekonomiska rättigheter som inte tillkommer övriga medlemmar. I den rätt som tillskapas genom upplåtelseavtalet ingår således en rätt att nyttja ett visst objekt, en lägenhet, i föreningens hus. I detta ligger också att bostadsrättshavaren ska ha tillträde till det upplåtna objektet/lägenheten. Det är just av dessa skäl som man i formkraven för förhandsavtal har använt sig av begreppet ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” när man återinförde möjligheten att teckna förhandsavtal.

Håkan Julius, som vid tiden för tillkomsten av 1991 års bostadsrättslag var departementsråd på dåvarande Bostadsdepartementet, har i en skrift från Stockholm Centre for Commercial Law, som heter Bostadsrätten i initial- och övergångsskeden (2019), skrivit en artikel om just den nu aktuella frågan. Där gör Håkan Julius en analys om innebörden av vad som avses när en förening och en blivande bostadsrättshavare ingår ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Precis som Håkan Julius i sin artikel angivit så är tillträdet en del av bostadsrätten.

Att parterna sedan kan komma överens om att inflyttning ska ske ett visst datum är naturligt, men detta får inte ensidigt bestämmas av föreningen och får givetvis inte vara en regulator för föreningen när förseningar uppstår.

Felskrivning i lagens förarbeten

I artikeln berörs även det som anges i lagens förarbeten (5 kap. 8 § BRL) avseende uttrycket ”skälig tid”. I specialmotiveringen till bestämmelsen anges följande (prop. 1990/91:92 s. 187): ”Uttrycket ’skälig tid’ är avsett att tolkas tämligen restriktivt, det vill säga upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet.” Varför detta skulle vara en felskrivning har jag svårt att förstå, eftersom tillträde ingår i begreppet upplåtelse med bostadsrätt.

Föreningens försummelse

Det anges i artikeln att förarbeten och lagtext talar mot varandra när det gäller frågan om försummelse. Det anges att försummelse är ett etablerat begrepp. När man läser Lagrådets uttalande framgår vad detta rekvisit innebär. Det torde närmast vara fråga om visst förbiseende eller underlåtenhet, möjligen slarv. Ett bra exempel på detta är att förhandsavtal tecknats på ett alltför tidigt stadium så att detaljplan eller bygglov överklagats och därmed har byggnationen dragit ut på tiden. Ett sådant förhållande är för mig försummelse då man vet att dessa frågor enligt lag kan överklagas.

Dispositivt tvistemål

Jag vill slutligen att det noteras att frågan om förhandsavtal, dess ogiltighet med mera är ett så kallat dispositivt tvistemål i allmän domstol där det är parterna som bestämmer över processföremålet. Detta kommer till uttryck i ett mål där domstolen säger följande i sina domskäl: ”På det sätt käranden utformat sin talan har tingsrätten inte anledning att närmare bedöma frågor rörande när lägenheten efter upplåtelse kunde tillträdas av förhandstecknaren och vad en sådan eventuell fördröjning av tillträdet har för betydelse för förhandsavtalets bestånd.” Detta visar att vissa av de avgjorda målen i tingsrätten är helt beroende på hur talan har utformats. Frågan inställer sig om detta är en lämplig ordning, att låta allmän domstol bedöma dessa frågor. Man kan ju tänka sig att i stället låta hyresnämnden, med överklagande till Svea hovrätt, bedöma dessa frågor. Inte minst på grund av att processordningen och kostnadsaspekterna passar betydligt bättre när det är fråga om en tvist mellan en konsument och en näringsidkare.

Ingrid Uggla
Medförfattare till kommentaren till bostadsrättslagen

Ingrid Uggla är före detta kammarrättsassessor och medförfattare till kommentaren till bostadsrättslagen (Norstedts gula bibliotek). Uggla medverkade som rättssakkunnig på Bostadsdepartementet vid tillkomsten av 1991 års bostadsrättslag. Hon har även medverkat i de flesta offentliga utredningar efter 1991 som berört frågor om den civilrättsliga regleringen av bostadsrätter och som lett till vissa ändringar i bostadsrättslagen. Under några år på 1990-talet var Ingrid Uggla anställd som jurist på HSB Riksförbund och har därefter drivit egen konsultverksamhet.

Annons
Annons