search bubble news heart bars angle-right angle-up angle-down Twitter Facebook linkedin close clock map-marker calendar
  • Debatt

Bristande rättsligt skydd för äganderätten

I det moderna samhället måste enskilda fastighetsägares äganderätt ibland stå tillbaka för angelägna allmänna intressen. Det får accepteras om ägaren är garanterad ersättning för sin ekonomiska förlust. Finns den garantin? Fungerar den? Det frågar sig advokaten Johan af Petersens.

För de fastighetsägare som konfronteras med dagens regler för ingrepp i deras äganderätt kan det bli en närmast chockerande upplevelse att upptäcka hur svag deras ställning fortfarande är. Den har under senare år i viktiga avseenden blivit avsevärt sämre än förut.

Förr var det vid egendomsberövanden av fast egendom ofta fråga om expropriation. För det krävdes regeringens tillstånd. Det gavs bara om det fanns mycket starka skäl – viktiga allmänna intressen.

För handläggningen i domstol var expropriationslagen normerande. Även vid intrång t.ex. för ledningar, vägar och naturvård. Det gav fastighets­ägaren den tryggheten att han alltid, om han tvingades till process, i första instans hade rätt till ersättning för sina egna rättegångskostnader och aldrig behövde riskera att ersätta motpartens.

Numera sker de flesta ingreppen i äganderätten till fast egendom i form av lantmäteriförrättningar. I verkligheten är det fråga om en omfattande affärsverksamhet som lantmäteriet bedriver bakom sin fasad av myndighet.

I förrättningarna handlar det ofta om att tillgodose en privat ägares, t.ex. ett privat företags, intresse på bekostnad av en annan privat ägare.

Om fastighetsägaren skulle drista sig till att överklaga det beslut som förrättningslantmätaren fattar på uppdrag av sin kund så finner han sannolikt att domstolens viktigaste ledamot är en f.d. lantmätarekollega till den lantmätare vars förrättning överklagas. Ibland kan domaren ha någon annan solid förankring hos det allmänna än just lantmätarens.

Ett överklagande av utslaget i första instans har inneburit en risk att processen övergår från det muntliga till ett skriftligt förfarande. Då slipper domarna att träffa honom och att lyssna på honom. Men själv får han (och hans advokat) då lägga ned ett omfattande arbete (= kostnader) på att skriva allt det som han tidigare kunnat framföra muntligen. Skulle han, till exempel på grund av sjukdom, ha svårt att hinna med att skriva allt inom den snävt förelagda tiden kan han inte räkna med att rätten bryr sig om det. Det är nog inte så mycket idé att överklaga heller. Bland annat för att i den domstol som skall granska lantmätarnas förehavanden i lägre instanser är den tongivande ledamoten vanligen en f.d. lantmätare eller någon annan i det allmännas tjänst väl förankrad person.

Överdrivet? Nej, självupplevt.

För rättegångskostnaderna gäller numera att fastighetsägare riskerar att få stå för både sina egna och sin motparts kostnader. Risken är i själva verket betydande eftersom kollegan i domstolen inte gärna underkänner kollegans i lantmäteriet arbete och gärna ger den uppstudsige fastighetsägaren en läxa för att han satt sig upp mot myndigheten genom att överklaga.

Överdrivet? Jag har själv av fastighetsdomstol ålagts att betala både mina egna och motpartens rättegångskostnader med 100 000–tals kronor trots att jag genom överklagandet lyckades höja min ersättning från ca 500 000 kr till cirka två miljoner kronor. Det kan noteras att den lantmätare som gjorde den överklagade och underkända värderingen av skadan är densamme som nu skall värdera min skada i det ledningsrättsärende som jag beskriver nedan.

Mina erfarenheter av icke rättsbildade men förmodat sakkunniga ledamöters medverkan som domare är övervägande negativa.

Sakkunskapen är i verkligheten ofta inte så gedigen, medan motsatsen gäller för deras förankring i den offentliga sektor som ofta är fastighetsägarens motpart i processen. Sakkunskapen bygger oftast inte på några egna erfarenheter från fastighetsmarknaden eller att förvalta fastigheter som en näringsverksamhet.

Erfarenheten är även att domar och utslag alltför ofta kommit att grundas på omständigheter som inte åberopats och redovisats vid förhandlingarna med parterna i domstolen. Att det blivit så kan antas bero på de icke rättsbildade domarnas medverkan och starka ställning i domstolarna. Särskilt i de fall där den icke rättsbildade ledamoten förberett och lett förhandlingarna som ordförande i domstolen, vilket jag varit med om. Detta är ett betydande rättssäkerhetsproblem som blir ännu större i den mån som möjligheterna till överklagande begränsas.

Om domstolarna behöver knyta särskild sakkunskap till sig bör det ske genom att yttranden inhämtas från personer som är fristående från domstolen och genom att yttrandena redovisas för parterna vid förhandlingarna i domstolen. 

I den mån som jag här beskrivit erfarenheter från domstolarnas verksamhet med tvister om intrång i fast egendom så avser det tiden fram till maj år 2011. Då genomfördes en mycket omfattande omorganisation av de domstolar som hanterar mål om mark, miljö m.m. Det finns ännu inte så mycket erfarenheter av detta.

Syftet med omorganisationen var att tillgodose statens krav på ”bättre resursutnyttjande och effektivare handläggning”.

Omorganisationen avsåg inte fastighetsägarnas rättsliga ställning i processen så det finns anledning att anta att i dessa avseenden förblir allt vid det gamla.

Här ett betecknande exempel på utvecklingen mot försvagat rättsligt skydd för äganderätten, hämtat ur min egen vardag. Ett statligt bolag, som sedan länge arrenderar mark av mig för sin anläggning, har nu i stället ansökt om ledningsrätt för sitt nyttjande av marken. För en del år sedan vägrades bolaget av regeringen (socialdemokratisk) rätt att expropriera den arrenderade marken.

Ändamålet med den ledningsrätt som bolaget nu kräver är detsamma som avsågs med den vägrade expropriationen.

Anledningen till att min arrendator nu ändå kräver ledningsrätt är att bolaget – på goda grunder – bedömer att det är lättare att komma åt marken genom ledningsrätt än expropriation och f.a. att ledningsrätt är mycket billigare än det arrende som man sedan många tiotals år frivilligt och på marknadens villkor träffat avtal med mig om att betala.

När jag vid det första sammanträdet med förrättningslantmätaren förklarade att jag motsatte mig hennes kunds ansökan om ledningsrätt blev hon förvånad. Sådant var hon inte van vid. Hon antydde att det var främmande för henne att inte tillmötesgå sina kunders begäran om ledningsrätt.

Möjligen kunde ett bestridande av ledningsrätt föranleda att nyttjandet flyttades till något annat ställe på marken om det fanns goda skäl för det. I mitt fall gör det inte det eftersom jag och min arrendator ju redan i vårt arrendeavtal kommit överens om anläggningens förläggning.

Efter avslutat sammanträde dröjde sig bolagets företrädare kvar för att lantmätaren och hennes kund skulle kunna överlägga om sakens fortsatta handläggning utan störande närvaro av mig. 

Skulle jag överklaga lantmätarens kommande beslut om ledningsrätt eller om ersättning för den så riskerar jag att få betala 100 000-tals kronor i rättegångskostnader. 

Den nuvarande ordningen för skyddet av äganderätten till fast egendom måste i viktiga delar ses som ett misslyckande av de som anser att Sverige bör ha en tryggad och väl fungerande äganderätt.
Omständigheterna är sådana att man rent av skulle kunna ifrågasätta om Sverige uppfyller Europakonventionens krav på att medborgarna alltid skall ha en effektiv rätt att få en äganderättskränknings laglighet prövad av (opartisk) domstol.

Är rätten till domstolsprövning verkligen effektiv när klaganden riskerar att ådra sig mycket stora rättegångskostnader – även för motparten?

Är det rimligt att jag skall kunna dömas att betala en statlig eller kommunal motparts rättegångskostnader när jag redan med mina vanliga skatter betalat för dess verksamhet med att göra ingrepp i min egendom? För ersättningen för tvångsingreppet i min äganderätt måste jag dessutom betala reavinstskatt.

Är domstolens ledamöter opartiska?

Annons
Annons