search bubble news heart bars angle-right angle-up angle-down Twitter Facebook linkedin close clock map-marker calendar
  • Samfundsfrågor

Disciplinnämnden

Beslut våren 2005
2. Advokat har medverkat till att hans hustru insattes som gåvotagare till hans klients fastighet. Varning med straffavgift (25000 kronor)

B från Y kommun, född den 3 oktober 1912, avled den 26 januari 2003. Som dödsbodelägare efterlämnade han två syskonbarn.

Genom en den 20 februari 2002 utfärdad och som gåvobrev betecknad handling överlät B sin fastighet X i Y kommun till advokat A:s hustru C. I gåvobrevet föreskrevs att ”överlåtelse” av gåvan endast fick ske med givarens skriftliga godkännande och att detsamma skulle gälla för all pantsättning och inteckning i fastigheten. Som motprestation för gåvan överlämnade C till B en revers på 470000 kr med två procents årlig ränta. Betalning skulle vara till fullo erlagd inom sju år.

I ett av B den 21 november 2002 upprättat testamente förordnade han att hans kvarlåtenskap skulle fördelas mellan hans arvingar enligt lag. Han förklarade att alla eventuella tidigare testamenten var ogiltiga. Vidare anförde han i testamentet:
”Anledningen till att jag upprättar detta testamente är att jag fått kännedom om att advokat A har förmått mig, utan att jag förstod innebörden härav, underteckna vissa handlingar varigenom jag överlät äganderätten till min fastighet till hans hustru C. För att säkerställa att han inte därvid även har förmått mig att underteckna ett testamente vill jag på detta sätt framföra att jag aldrig haft för avsikt att vare sig genom gåva, testamente eller på annat sätt gynna A, C eller någon av deras uppdragsgivare. Om det vid min död skulle presenteras ett testamente daterat efter detta testamente till förmån för någon av dem är det testamentet antingen förfalskat eller daterat i efterhand.”

A har i infordrat yttrande anfört i huvudsak följande.
B kontaktade honom under våren 2001 och ville ha hjälp med diverse spörsmål, som delvis var av juridisk karaktär. Det skulle senare visa sig att problemen även var av annat slag.

B hade under hela sitt liv varit ensamstående. Han bodde under förhållanden som närmast kan beskrivas som ren misär. Hans bostad utgjordes av ett hus som han själv byggt under 1960-talet. Bygget hade av olika orsaker inte fullbordats. Elledningar hängde lösa, belysning saknades på vissa ställen liksom viss golvbeläggning. Huset var i mycket stort behov av ett omfattande underhåll, eftersom ingenting hade gjorts åt byggnaden under de närmare 40 år som B bott där. Putsen hade lossnat på stora partier av fasaden, taket läckte in och avloppet visade tecken på att vara igensatt. Han hade under lång tid inte orkat städa sitt hus som var totalt belamrat med allehanda föremål.

Att någon kunde leva så miserabelt i vårt annars så socialt välordnade land var en nyvunnen kunskap för A och han ville ingenting hellre än att hjälpa B. Hans första tanke var att försöka ordna någon form av serviceboende men B ville till varje pris bo kvar i sitt hus.

En tid innan Bontaktade A hade ett par personer erbjudit sig att utföra vissa reparationer på huset. Efter att ha fått ett större förskott försvann personerna utan att ens ha påbörjat något reparationsarbete. B hade inga uppgifter alls på den person som tagit emot betalningen via postanvisning. Han sade senare att det var största delen av hans samlade besparingar som försvann på detta sätt.

A lyckades spåra den person som uppburit förskottsbetalningen och utverkade en tredskodom mot denne. Det visade sig att denne saknade fast bostadsadress, hade ett stort antal betalningsanmärkningar och saknade utmätningsbara tillgångar.

I den uppkomna situationen undrade B om A kunde hjälpa honom på något annat sätt att få fram pengar till reparation av huset. A föreslog att han skulle försöka låna pengar i bank eller av vänner eller släktingar men han ville av olika skäl inte försöka dessa möjligheter. Beträffande släktingarna förklarade han att han inte ville blanda in dem i sin privatekonomi. Han klargjorde mycket tydligt att han inte hade någon önskan att huset eller dess värde skulle ärvas av hans släktingar, som alla hade ordnad ekonomi.

B frågade i stället om det på något annat sätt skulle gå att ordna så att han kunde få bo kvar i huset och att han dessutom fick kapital för att kunna konsumera lite mera och få huset reparerat. Han berättade att han hört ett program i radio om en advokat i Frankrike som köpt ett hus av en person, som fick rätt att bo kvar i huset under sitt återstående liv och dessutom få en pension. Han undrade om A kunde hjälpa till med att ordna något liknande men att han i stället för pension fick huset reparerat.

A svarade att han inte själv var beredd att gå in i en affär av detta slag men att han kanske kunde sammanföra B med någon annan person som var beredd att hjälpa till. Flera olika lösningar diskuterades och A redogjorde för skillnaden mellan köp och gåva när det bland annat gällde möjligheten att förena en överlåtelse med villkor. Han föreslog att B skulle förbehålla sig rätten att låta transaktionen gå åter om han ångrade sig. B tyckte först att detta var onödigt men förstod senare att det var en ganska bra lösning för honom. Han föreslog själv en köpeskilling på omkring en halv miljon kronor och ville ha förbehåll om att fritt få utnyttja fastigheten och att köparen skulle stå för kommande reparationskostnader. Till detta lades också möjligheten att få affären att gå tillbaka.

Härefter tog A flera kontakter för att åstadkomma en lösning enligt B:s önskemål. B var flera gånger i förbindelse med honom och var mycket angelägen att få till en lösning. Efter en tid fick A ett positivt svar med accept av de villkor som B ställt upp. Han underrättade denne därom. Överlåtelsen skulle rubriceras som gåva beroende på förbehållet att denne skulle ha rätt att bo kvar i huset.

Av två skäl valde A att föreslå att hans hustru skulle fungera som en ”mellanman”. För det första ville han kunna garantera att det löfte om återgång av gåvan, som B ville ha, verkligen skulle infrias när denne så önskade. För det andra ansåg han det vara en bra idé att finansiären inte skulle sammanföras direkt med B, som annars riskerade att bli utsatt för påtryckningar att avsluta sitt boende i huset.
Avtalet om gåva och utfästelsen om återgång, vilken lades upp i ett separat dokument, var en exakt kopia av det avtal som ingåtts med finansiären. C skulle alltså varken kunna tjäna eller förlora en krona på detta.

Grunden för A:s arbete, som han inte tog betalt för, var hans omsorg om B, som han hoppades skulle få en trygg och angenäm ålderdom.

A inser idag att han naturligtvis borde ha lämnat över ärendet till en kollega, eftersom det i efterhand ser ut som om han biträtt med en lösning som eventuellt skulle ha kunnat vara fördelaktig för hans hustru. Tyvärr var han lite förblindad av den misär som B levde i och skyndade lite väl fort fram för att hjälpa denne.

A hade lovat B att hjälpa honom att ställa huset i ordning och han väntade på besked från denne om vad som skulle göras. I stället för ett sådant besked meddelade efter en kort tid en advokatkollega att B önskade att transaktionen skulle gå åter, vilket också skedde enligt utfästelsen till honom.

B hävdade nu att han inte hade förstått något av hela transaktionen. Detta var inte sanningsenligt. Han hade förstått allt och det mesta hade skett på hans initiativ. A fann emellertid hela situationen vara mycket tråkig och olustig. Hans enda syfte hade varit att på ideell grund hjälpa B till en större trygghet. Därför accepterade han – eftersom denne ångrat sig så snabbt – att stå för kostnaderna att återställa situationen.

Tyvärr avled B under ärendets fortsatta handläggning. Återgången av fastighetsöverlåtelsen skedde därför genom en överenskommelse med dödsboet. A uppfyllde gentemot dödsboet sitt löfte att stå för transaktionskostnaderna.

A beklagar djupt det inträffade. Det som han avsåg vara en hjälpande hand blev i stället en källa till oro. Det var verkligen inte hans avsikt och det kommer sannerligen inte att inträffa igen.

Till sitt yttrande har A fogat en kopia av en såsom överlåtelseavtal betecknad handling, som den 20 mars 2003 undertecknats av C och boutredningsmannen i B:s dödsbo. Avtalet har följande lydelse:
”B har genom gåvobrev av den 20 februari 2002 överlåtit fastigheten X i Y kommun till C.
Genom särskilt avtal har B dels ägt behålla nyttjanderätten till fastigheten under hela sin livstid, samt har B dels haft rätten att utan angivande av särskilda skäl kunna påkalla återgång av gåvan.

B har därefter under 2002 – under den tid B innehaft nyttjanderätten till fastigheten – påkallat sådan återgång, till följd att C under 2002 förklarat sig beredd att medverka till att fastigheten och gåvan omgående återgår till B.

Parterna är därmed överens om att fastigheten och gåvan återgår till B dödsbo med tillträde per den 20 februari 2002, att övergång av nyttjanderätten inte har skett till C och är parterna därmed överens om att gåvan skatterättsligt bör betraktas såsom icke genomförd.

Efter en kort tids sjukdom avlider B den 26 januari 2003. Till följd av detta upprättas denna överlåtelsehandling med B dödsbo.
Undertecknad C överlåter härmed fastigheten X i Y kommun till B dödsbo, genom återgång av tidigare gåvotransaktion. Det vederlag som skall utges/återbetalas i samband med överlåtelsen uppgår till tidigare utgivna 470 000 kronor.
Då beloppet 470 000 kronor har utgivits i sin helhet – genom avräkning och utfärdande av en ny revers – kvitteras det härmed i sin helhet mottaget.”

Nämndens bedömning
Genom att medverka till att hans hustru insattes som gåvotagare till sin klients fastighet har A – oavsett villkoren i gåvohandlingen – allvarligt åsidosatt sina plikter som advokat.
På grund härav tilldelar nämnden Avarning jämlikt 8 kap. 7 § andra stycket Rättegångsbalken och ålägger honom jämlikt 8 kap. 7 § tredje stycket Rättegångsbalken att till Advokatsamfundet utge straffavgift med tjugofemtusen (25 000) kronor.


-

3. Advokat har medverkat till ett avtal som, utan att det framgick av avtalet, inte var bindande för parterna. Uttalande. Skiljaktig mening.

Enligt inbördes testamente 1991 mellan B:s föräldrar skulle B efter föräldrarnas död erhålla faderns andel av en fastighet. Enligt avtal samma år upprättat på advokat A:s kontor förband sig B:s syster att till honom överlåta sin andel av fastigheten för ett visst indexuppräknat värde.

I anmälan, som inkom till Advokatsamfundet den 17 mars 2004, anför B.
Vid bouppteckning och arvskifte efter den sist efterlevande föräldern 2003 vägrade hans syster att sälja sin del av fastigheten till honom under påstående att avtalet inte var juridiskt bindande. Samtal med jurister hade bekräftat att hon hade rätt. A hade på hans förfrågan svarat att avtalet var ett moraliskt avtal och att man inte kunde skriva sådana avtal om fastigheter så långt fram i tiden. Det hade han inte nämnt för honom när avtalet skrevs. Däremot hade han upplyst systern därom. B är oerhört besviken över att A inte talade om att avtalet endast var moraliskt och inte hade någon juridisk bindning. Det kan inte vara förenligt med advokatsed.

A har den 22 mars 2004 medgett att han upprättat avtalet. Han vet dock med bestämdhet att han därvid informerade syskonen om att det inte är möjligt att med rättsligt bindande verkan avtala om framtida försäljning av fastighet. Avtalet innefattade en moralisk förpliktelse för systern. B var vid tidpunkten för upprättandet av avtalet fullt informerad om dettas innebörd. A anser sig sålunda inte på något sätt ha brutit mot god advokatsed.

Nämndens bedömning
A borde inte ha medverkat till ett avtal som inte var bindande för parterna utan att detta förhållande framgick av avtalet. Utöver detta uttalande föranleder anmälan ingen åtgärd.


Skiljaktig mening
B var enligt föräldrarnas inbördes testamente efterarvinge till faderns andel i fastigheten X. Han skulle således vid efterlevande makas frånfälle bli ägare till 5/8 av fastigheten.
A har uppgivit att han med bestämdhet vet att han informerade syskonen om att det inte var möjligt att med rättsligt bindande verkan avtala om framtida försäljning av fastighet.
Med hänsyn till vad A uppgivit är det inte visat att A brutit mot god advokatsed.


Publicerad i nr 2, 2005
Annons
Annons